조란 맘다니 당선: 왜, 그리고 무엇을 지켜볼 것인가

이번 뉴욕시장 선거는 향후 도시정책의 방향을 가늠할 좋은 연구 대상이다. 나는 맘다니 당선자의 공약 패키지—임대료·집값 동결, 공공임대 확대, 대중교통·보육의 광범위한 무상화—가 뉴욕의 주거·물가·일자리 생태계에 어떤 파장을 낳는지를 계속 추적해 보려 한다.

누가 맘다니를 밀었나: 지지연합의 단면

보도·출구조사에 따르면, 이번 선거의 핵심 지지층은 연소득 5만 달러 이하의 유색인으로 구성된 저소득·취약계층이 두텁게 포함되었다. 성·연령별로는 20대 여성층의 지지가 특히 강했고, **Z세대 여성(18–29세)**의 약 **84%**가 맘다니를 선택했으며, 밀레니얼과 Z세대 남성의 3분의 2도 그에게 표를 던진 것으로 전해진다.

이런 구도는 ‘생활비 위기’의 직접적 타격을 받은 계층이 즉각적 혜택을 약속한 후보에게 결집했음을 시사한다.

Z세대 여성(18-29세)의 84%가 조란 맘다니에게 투표하였고, 밀레니얼과 Z세대 남성의 3분의 2도 맘다니에게 투표함

참고: “왜 진보 정권이 지지층의 요구를 충족하지 못하나”

팔란티어 CEO가 보는 미국 진보가 끝난 이유

글을 시작하기 앞서, 팔란티르 테크놀로지의 알렉스 카프 CEO가 현 미국 진보정권의 집행 무능을 비판한 인터뷰 영상을 함께 남긴다. 요지는 “도덕적 명분과 상징적 약속은 크지만, 집행 능력과 재정 설계가 뒤따르지 않아 정작 지지층의 이익을 실현하지 못한다”는 지적이다. 이 관점은 뉴욕의 향후 정책을 해석하는 데 유의미한 참고점이 된다.

한국과의 평행선

이 대목은 한국 정치에도 겹쳐 보인다. 현재 대한민국 진보정권 역시 핵심 지지층에게 가장 시급한 주거 안정성, 물가 안정, 양질의 일자리를 제공해야 하지만, 실제 정책결과가 그 목표와 엇갈리는 장면이 반복되고 있다.

집값·임대료 상한, 친이민 수용(예: 특정 국가 무비자), 소비쿠폰·부채탕감 등 확장재정 조치가 누적될수록, 세수 기반 잠식과 집값 상승 그리고 물가상승의 위험이 있다.

뉴욕 ‘맘다니’ 당선과 주거 공약의 역설

맘다니 시장의 사회주의적 성격이 강한 공약들 가운데, 가장 눈에 띄는 것은 집값·임대료 동결과 공공임대 대규모 공급이다. 그런데 뉴욕시는 세수의 상당 부분을 임대·상업용 부동산에 매기는 재산세에 의존한다. 동시에 대중교통 무료, 무상교육 같은 상시성 복지를 더 확대하려면 추가 세수가 필수다.

더구나 연방 트럼프 행정부가 뉴욕시 지원 축소를 시사하는 상황이어서, 현실적인 해법은 증세이고 표적은 자연히 부동산 임대부문으로 수렴한다. 이 지점에서 정치적 목표와 재정·시장 논리가 정면충돌한다. (뉴욕시 정부)

메커니즘(한 줄씩)

임대료 동결 → 집주인 수입(임대료) 고정.
최저임금·보험·세금 상승 → 집주인 비용 상승(안정임대 운영비에서 재산세 비중이 가장 큼, 인건비도 유의미).
NOI(순영업이익) 축소 → 유지보수·개보수 같은 질적 투자가 먼저 줄어듦.
공급·품질 저하 → 공실이 매우 낮은 도시에서 체감 주거 품질 악화, 신규·리노베이션 투자 유인 약화.
과세표준 둔화 → 재산세 자연증가 둔화로 시(市) 재정 갭 확대.
재정 적자 → 부동산 관련 증세 재시도 → NOI 추가 하방 → 투자 축소/이탈 → 세수기반 약화… 악순환.

숫자 스트레스 테스트(간단 감)

전제: 안정임대 평균 운영비 ≈ $1,111/가구·월(세금·인건비 포함), 최근 1년 +3.9%, 다음 해 +4.4% 상승 경로를 가정.
시나리오: 임대료 동결 + 운영비 자연상승 4.4% + 재산세 10% 인상(추가 세수 가정).

자연상승분 +$49/가구·월
재산세 인상분 +$33/가구·월
합계 NOI 약 –$82/가구·월(연 –$1,000 안팎)
→ 수십·수백 가구 단위로 누적되면 경상 수선 지연·부분 공실화·분양 전환 유인이 커져, 품질 저하·공급 위축으로 이어진다.

왜 시(市) 재정에 치명적인가

재원 구조 때문: 집값 임대료 동결을 강제함과 동시에 맘다니의 ‘무상 시리즈’를 부자 증세→부동산 증세로 충당하면, 먼저 부동산 투자·가치가 하락한다.

→ 그 결과 과세표준 성장(assessed value growth)이 둔화하고,
→ 재산세 베이스라인이 내려앉는다.
의존도가 높기 때문: 뉴욕시 **세수(조세수입)의 43%**가 재산세다. 게다가 재산세 안에서도 **임대·상업(Class 2·4)**이 **72%**를 차지한다.

→ 즉 임대·상업 자산의 수익성·가치 변동 = 뉴욕시 세수 변동으로 직결되는 구조다.
현재 여건상 충격 흡수가 어렵기 때문: 시는 FY26 예산에서 예비비 85억 달러를 쌓아 방어하고 있지만, 중기 재정 갭이 이미 내재돼 있다.

→ 이런 상태에서 폭넓고 강한 증세를 밀어붙이면, 임대부문 NOI가 추가로 깎이고,
→ 투자 축소·유지보수 지연이 나타나며,
→ 세부담이 낮은 인근 도시로 자본·사업체 이탈이 가속된다.
→ 결국 과세표준 축소→재산세 수입 둔화→세수 엔진 약화로 귀결된다.

(뉴욕시 정부)

“무상 교육·대중교통”의 재정 난이도

버스 전면 무료화는 해마다 큰 상수적 운용비가 붙는다(부분 무상만으로도 수천만~수억 달러/년 규모가 흔하다).
**영·유아 무상보육(0–5세)**은 교사 임금·아동대비 교사비율 때문에 연 단위 수십억 달러가 필요하다.
→ **세수 엔진(부동산 관련)**을 자체 약화시킬 수 있는 규제·증세 조합과 동시에 이런 상시 복지를 늘리면, 증세·차입·지출삭감 중 하나(혹은 셋 다)를 고르게 된다.

해외·타도시 연구·사례

샌프란시스코: 임대규제 확장 후 대상 건물 임대공급 –15%, 장기적으로 도시 평균 임대료 +5%(AER 연구).
베를린 ‘렌트캡’: 단기 임대료는 내려갔지만 공급 급감이 더 커서 결국 위헌으로 폐지.
케임브리지: 임대통제 폐지 이후 주거 가치 상승(개보수·투자 유인 회복).
→ 가격상한 강화 + 비용상승 조합은 투자·공급 위축을 반복적으로 낳았다.

비교를 위한 배경(친이민 수용정책의 부작용을 보는 시계열)

이 단락은 맘다니 주거정책의 직접 효과가 아니라, 친이민 수용정책이 도시에 주는 주변 압력(치안·홈리스·약물·도시서비스 부담)을 맥락으로 제시하는 비교용 레퍼런스다.

바이든 **“취임 전(2019–2020) / 집권기(2021–2024) / 집권 막바지 이후(2025 YTD)”**로 끊어 D.C.–뉴욕–샌프란시스코를 요약한다.

A. 취임 전(2019–2020)

치안: 2019 대비 2020에 살인이 급등(예: NYC 319→468, D.C. 166→198). 즉, 바이든 취임 전부터 이미 상승세가 시작됐다는 점은 확인해둘 필요가 있다. (vitalcitynyc.org)
도심 활력: 팬데믹 충격으로 오피스 공실·점유 급악화의 출발점이 만들어졌다. 샌프란시스코는 2019년 한 자릿수 공실에서 이후 급변. (Kidder Mathews)
재정: 대도시 **세입기반(상권·출근 연계)**이 흔들리기 시작.

B. 바이든 집권기(2021–2024)

치안

• NYC: 2021년 정점 이후 2024까지 연속 하락(488→377). (NY1)
• D.C.: 2023년 274건 고점 후 2024년 187건으로 급락. (ora-cfo.dc.gov)
• SF: 2024년 35건으로 수십 년래 최저. (San Francisco Standard)
→ “집권기 전반이 전부 악화”라는 프레이밍은 초·중반엔 부분적이지만, 말기엔 개선이 통계로 확인된다.
도심 활력

재택·하이브리드가 고착. 2024~2025에도 SF가 최저권, 맨해튼·D.C.는 점진 개선이나 팬데믹 전 회복엔 미달. (ipgsf.com)
재정

• NYC: 예비비 85억 달러로 사상 최대지만 중기 재정갭 전망. (뉴욕시 정부)
• SF: 두 회계연도 합산 8.175억 달러 적자 전망 등 구조적 적자 공식화. (media.api.sf.gov)
• D.C.: 세입 전망 하향(연방 인력 축소·도심 수요 약화 반영). (ora-cfo.dc.gov)

C. 집권 막바지 이후(2025 YTD)

치안: **D.C.**는 2025 들어 전년동기 대비 하락 페이스(YTD 지표 기준). SF도 2025 상반기 추가 하락 보도. NYC도 2024 연간 하락 후, 2025 중반까지 전반적 안정. (mpdc.dc.gov)
도심 활력: 2025.1월 카슬 출근지표에서 10대 도시 평균 54.2%, **SF 44.8%**로 아직 낮다(하이브리드 고착). (Axios)
재정: NYC는 균형예산+예비비 고점 유지, SF는 적자 지속, **D.C.**는 세입하향 기조가 이어진다. (City & State New York)

종합하면, 친이민 수용에 따른 단기 인구유입·복지수요 증대가 치안·보건·도시서비스 비용을 밀어올리고, 한편으론 하이브리드 고착이 상권·교통수요·재산세 베이스의 회복을 늦추는 엇박자가 지속됐다. 이 압력들이 도시재정과 체감 질서에 누적 부담을 줬다. (Axios)

인구·자본 유출의 연결고리

치안 악화·도심활력 부진·재정 긴축이 겹치면, 고소득 납세자·기업·전문직부터 외곽·타주로 이탈한다. 이는 곧

오피스 공실↑ → 상권 축소 → 판매·법인세 약화,
주거 수요의 질 저하 → 리노베이션·신축 취소/지연 → 과세표준 성장 둔화,
도시서비스(치안·청소·교통) 품질 저하로 ‘살기 어려운 도시’ 이미지 고착
→ 세수기반이 더 약해지고, 시는 증세·서비스 삭감을 반복한다. 이 피드백 루프 속에서 민간 투자심리는 더 식고, 도심활력은 추가 악화된다. 맘다니의 ‘임대료 동결 + 비용상승 + 대규모 상시복지’ 조합은 이 루프를 가속할 위험이 있다.

결론 및 한국과의 접점

맘다니의 **주거 패키지(임대료 동결·최저임금 인상·공공임대 확대)**는 정치적으로 매력적이고 단기 체감효과가 있다. 그러나 임대료를 묶은 채 비용만 올리고, 동시에 막대한 상시복지를 더하며, 연방 이전재원마저 불확실하다면, NOI 압박 → 품질·공급 위축 → 과세표준 둔화 → 세수 부족 → 증세 재시도 → 민간투자 추가 위축의 구조적 악순환 가능성이 높다. **친이민 수용정책의 부작용(치안·홈리스·보건·도시서비스 부담)**이 옆에서 누적될수록 도심활력과 세수 엔진은 더 약해진다. 현재 뉴욕에선 이 경로가 현실적 리스크 시나리오다. (NYC)

그리고 한국 정치·경제의 문맥에서도 시사점이 있다. 대한민국 민주당 정권에는 뉴욕의 새로운 맘다니와 일맥상통하는 면모가 보인다.

토허제, 지난 3차례에 이은 주택공급대책 → 집값·임대료 상한 기조와 유사,
친이민자 수용정책(중국인 무비자입국) → 이민 수용 확대와 유사,
소비자쿠폰 발행, 자영업자 부채탕감 → 대중교통 무상, 무상교육과 같은 확장재정 복지와 유사.

앞으로 맘다니 시장의 핵심정책들이 어떻게, 그리고 얼마나 빠르게 뉴욕시를 망쳐나갈지, 대한민국 민주당 정권이 얼마나 대한민국 경제를 악화시킬지를 비교·분석해 가는 재미가 있을 것 같다.

출처(대표)

NYC 2024 연간 범죄·살인 377건: NY1, NYPD 연말 발표. (NY1)
D.C. 2024 살인 187건, 2025 YTD 하락: D.C. CFO·MPD 대시보드·YTD 비교. (ora-cfo.dc.gov)
샌프란시스코 2024 살인 35건(수십 년래 최저): San Francisco Standard, 지역 주요 매체. (San Francisco Standard)
오피스 출근·점유(카슬 지표): Axios(전국 평균 54.2%, SF 44.8%). (Axios)
뉴욕시 FY26 예비비 85억 달러·중기 갭: NYC 보도자료, City & State NY. (뉴욕시 정부)
샌프란시스코 중기 적자 8.175억 달러: SF Controller 2025.3 업데이트. (media.api.sf.gov)
팬데믹 전후 공실 급변(샌프란시스코): Kidder Mathews·기타 시장 리포트. (Kidder Mathews)

https://www.cbsnews.com/video/mamdani-packs-nyc-stadium-in-rally-with-aoc-and-bernie-sanders/

나만의 투자이야기

2025년 11월 5일 수요일

생각정리 111 (* Zohran Mamdani)