1. 핵심 규제 내용 요약
정부는 서울 도심 아파트 가격이 평균 13.5억 원을 초과하는 가운데, 이를 억제하기 위한 강도 높은 수요억제 정책을 발표하였다. 주요 내용은 다음과 같다.
-
주택담보대출(주담대) 한도 일괄 6억 원으로 제한
소득과 집값 수준에 관계없이 수도권·규제지역의 주담대 한도를 일괄 6억 원으로 제한하였다.
→ 서울 평균 아파트값 13.5억 원 기준, 7.5억 원을 자비로 마련해야 함. -
갭투자 원천 차단
주담대 실행 후 6개월 내 의무 전입. 미전입 시 대출 회수.
전세 끼고 매수하는 조건부 전세대출도 전면 금지. -
모든 금융권 동일 적용
1금융권뿐만 아니라 저축은행·상호금융·보험사 등 전 금융권에 동일하게 적용. -
청약·중도금대출도 포함
분양 아파트 잔금 마련용 대출도 한도 6억 원 적용. 다만, 6월 28일 이전 공고 단지는 제외. -
생애최초·신혼부부 특례도 축소
LTV 80% → 70%, 정책대출 한도 하향.
예: 신혼부부 디딤돌대출 4억 → 3.2억, 신생아 우대 5억 → 4억 등.
2. 정책의 구조적 함정: ‘평범한 부부는 집을 살 수 없다’
서울 도심 평균 아파트 가격(13.5억 원)을 고려할 때, 중위소득 신혼부부가 6억 원 대출을 제외한 나머지 7.5억 원 이상을 자력으로 준비하려면 다음의 조건이 필요하다.
-
월 소득: 660만 원 (연 7,920만 원 = 0.792억 원)
-
연 지출: 3,360만 원 (0.336억 원)
-
연간 저축 가능액: 약 4,560만 원 (0.456억 원)
여기에 연간 소득 3%, 지출 2% 증가를 가정하고, 주택가격이 연 2%씩 상승한다고 가정하면, 21년 동안 꾸준히 저축해야 겨우 자력으로 본인 지분을 마련할 수 있다.
→ 사실상 중산층도 20년 이상 저축해야 집을 살 수 있는 구조이다. 하지만, 위 가정 또한 현실적이지 않다. 집값이 실질저축성장률보다 빠르게 오를것이기 때문이다.
3. 서울 도심 아파트 가격은 M2에 정비례한다
다수의 실증적 회귀분석 결과, 서울 도심 아파트 가격상승률은 다음과 같은 함수로 근사 가능하다.
-
실질 저축성장률이 연 1% 수준인 부부가 집값 상승을 따라잡으려면, 위 식 기준 M2 증가율을 연 1.4% 이하로 억제해야 한다.
하지만 현실의 M2는 통상 5~8% 수준으로 유지되어 왔기 때문에 서울 도심 거주 평균 중산층의 실질 저축성장률보다 더 빠른 속도로 집값이 오를 가능성이 높다.
4. 2025년 이재명 정부의 추경 → M2 증가 유도
2025년 추경 편성 규모는 다음과 같다.
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 1차 추경 | 13.8조 원 |
| 2차 추경 | 30.5조 원 |
| 총계 | 44.3조 원 |
-
2025년 4월 기준 M2: 4,249.3조 원
-
추경의 전액이 화폐화(M2 증가)로 연결될 경우, 약 1.04%p의 추가 M2 상승 유발
-
2024년 말 M2 증가율이 **6.7%**였던 점을 감안하면, 2025년 M2 증가율은 약 7.74%에 도달할 가능성이 있다.
이에 따라 주택가격 상승률은 다음과 같이 추정된다.
0.57 × 7.74 + 0.21 ≈ 4.6%
→ 실질 저축률(1%)의 4.6배 속도로 집값이 상승하게 되는 셈이다.
5. 결국 필요한 건 투자수익률 확보
단순 저축만으로는 집값 상승을 따라잡을 수 없기에, 자기자본에 복리수익률을 적용한 투자전략이 필수이다.
아래는 서울 도심 아파트 가격이 연 3.06% 상승(M2 = 5%)한다고 가정할 때, 20년 내 본인 지분을 마련하기 위해 필요한 투자수익률이다.
-
필요한 복리수익률: 약 4.0%
| 수익률 | 필요한 기간 |
|---|---|
| 0% | 40년 |
| 2% | 26년 |
| 4% | 21년 |
| 6% | 17년 |
| 8% | 15년 |
→ 3~5% 구간에서 민감도 매우 큼. 연 1%포인트 차이로 수년의 시간 단축이 가능하다.
6. 부동산 억제는 일시적, 유동성 폭발로 주식시장·부동산 동반 랠리 가능성
이번 규제는 근본적으로 **‘갭투자 차단’ 및 ‘소득 기반 대출 억제’**를 목적으로 하며, 서울 도심 아파트의 실수요 중산층 접근조차 구조적으로 봉쇄하게 되었다.
특히, 도심 아파트가격이 15억 이상일 경우 대출규제가 더욱 강화되어 상승 흐름은 잠깐 주춤할 예정이다.
그러나, 금번 강력한 수요 억제는 일시적으로는 중위권 서울 도심 아파트 가격 안정에 기여하겠지만, 정권 말 또는 차기 정권에서 다시 완화될 가능성이 크며, 그 시점에서 그간 억눌린 유효 수요와 풍부한 유동성이 폭발적으로 맞물려 마포, 강남, 용산 등 도심 중위권 아파트 가격이 재차 폭등할 위험이 있다.
7. 유동성·금리 사이클 상 자산가격 급등 재현 가능성
-
트럼프 행정부 또한 최근 감세와 재정지출을 강화하고 있으며
-
AI 산업 주도권을 위해 규제완화, 법인세 감면 등을 동반한 재정적자 확대를 허용 중이다
→ 이는 미국 국채 증가 → 달러 M2 증가로 이어질 것 -
중동발 증산 효과로 물가상승률 둔화, 기준금리 인하 사이클 진입이 유력
→ 금리 인하 + M2 팽창 → 유통속도 증가
→ 자산 인플레이션 재점화
8. 정책의 부작용: 주식시장으로의 유동성 유입
이러한 환경 속에서 집을 살 수 없는 유동 자금은 주식시장으로 이동하며, 과거 2020년과 같은 FOMO 장세가 형성될 가능성이 높다.
→ 특히 중위소득층 이하 청년 세대가 ‘벼락거지’ 회피 심리로 투기성 자산에 진입할 위험이 크다.
9. 현실적 제언: 직접투자보다 간접투자 권장
개인 투자경험이 없다면, 스테이블코인·레버리지 상품 등 고위험 상품보다는
신뢰할 수 있는 자산운용사나 펀드를 통한 간접투자가 보다 현명한 선택이 될 수 있다.
최종 결론
-
현행 주담대 규제는 소득만으로는 도심 중위권 아파트 매수 불가능한 구조를 만든다.
-
이번규제와 더불어 **지속적인 통화팽창(M2 > 1.4%)**이 이어진다면, 단순 저축만으로는 영원히 서울 도심 중위권 아파트가격 상승률을 따라잡을 수 없다.
-
결국 **중산층 부부도 일정 수준 이상의 복리 수익률(연 4% 이상)**을 만들어야 자산을 보전할 수 있다.
-
서울 도심 직장에 근무하는 부부가 단순 저축만으로 집을 사기 위해서는, 연봉이 매년 최소 5.23% 이상 상승해야 한다. 이는 현재 평균 연봉 인상률보다 2배 가까이 높은 수치이므로 실현가능성이 높지 않다.
사실상 이번규제는 지속가능하지 않고, 정권말 규제가 다시 풀릴 가능성이 높다.
-
억눌린 부동산 수요 + 유동성 확장 + 금리 인하는 향후 주식시장과 부동산시장 모두에 상승 모멘텀으로 작용할 수 있다.
대한민국 민주당 정권하에서 부동산은 불패다.
댓글 없음:
댓글 쓰기