서울 아파트 시장: M2 가속, 공급 공백, 제도 변화가 만드는 2030년까지의 경로
1. 서론: 2025년 중반 이후의 변화와 문제의식
2025년 6월 새 정부 출범 전후로 M2 증가율이 재차 가팔라지기 시작했다.
이후 새로 출범한 정부는 부동산 시장 안정을 위해 연속적인 대책을 발표했지만, 실제로는 서울 도심 아파트 가격을 억제할 실효적 수단이 부재하다는 인식이 확산했다. 특히 2025년 9월 7일 발표된 2차 부동산 대책은 여러 규제를 예고했음에도, 핵심적으로 가격 상승 압력을 꺾을 카드가 보이지 않았다는 평가가 뒤따랐다.
발표 직후 서울 집값은 즉각적으로 재상승 국면에 들어섰다. 이어 2025년 10월 15일 3차 대책이 나왔지만, 이전보다 더 완만했고 보유세는 건드리지 않는 범위에서 마련된 조치라는 인상이 강했다.
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| https://v.daum.net/v/20251016145541194?f=p |
요컨대, 재정 확대 → M2 가속 → 자산 인플레이션의 고리가 형성되는 가운데, 정부 대책은 가격상승 요인을 구조적으로 제어하지 못하는 상태라는 것이 현재의 출발점이다.
2. 유동성: 재정 확장과 M2의 재가속
취임 이후 민생지원금·소상공인 부채 경감과 같은 지출이 이어졌고, 1·2차 추가경정예산이 단행되면서 시중 유동성(M2) 은 뚜렷한 재확대 흐름을 보이고 있다. 이로 인해 자산가격 전반의 인플레이션 압력이 높아졌고, 서울 아파트가 그 유입의 중요한 수혜처로 작동하고 있다는 관측이 설득력을 얻고 있다.
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| https://www.industrynews.co.kr/news/articleView.html?idxno=71630 |
3. 공급: 향후 3년의 도심 공급 공백
서울 내에서 선호 입지의 신규 아파트 공급은 향후 3년간 사실상 부재하다. 일부 비선호 지역의 임대주택 공급이 예정되어 있으나 시장 전체를 제어할 만큼의 구속력은 낮다. 결과적으로 유효 수요가 집중되는 도심·핵심 입지의 공급 공백이 가격의 상방압력을 강화한다.
4. 제도: 전세의 월세화와 임대차 규제 강화
임대차 3법의 연장선인 ‘3+3+3’ 전세 갱신법 개정 구상은 기존의 2+2년 갱신을 최대 9년 거주로 확장하는 방향이다. 여기에 전세금의 과세 이슈가 더해지면서 전세 매물 감소—월세 전환이 빠르게 진행될 가능성이 크다.
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| https://www.mk.co.kr/news/realestate/11439411 |
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| https://www.joongang.co.kr/article/25373891 |
이미 **서울의 자가거주 비율은 2023년 기준 약 44%**에 불과하여, 임차 수요가 압도적으로 많은 구조다. 전세가 줄어드는 가운데 대체 공급이 제한적이면 월세의 급등과 임차부담 확대는 구조적으로 불가피하다.
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| https://stat.eseoul.go.kr/statHtml/statHtml.do?conn_path=I2&orgId=201&tblId=DT_201004_K010001 |
5. 보유세 변수: 선거 이전과 이후
2026년 6월 지방선거를 앞두고 여론을 고려하면 보유세(재산세·종부세)의 즉각적 대폭 상향은 제한될 공산이 크다. 그러나 선거 이후에는 보유세 인상 논의가 본격화될 가능성이 높다.
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| 與진성준 “부동산 보유세 인상 불가피... 실수요자는 좀 기다렸다가 집 사야” |
보유세 인상은 단기적으로 가격 상승률을 낮추는 효과가 있을 수 있지만, 핵심 지역의 희소 공급과 임대 전가 메커니즘을 고려하면 장기적으로 임대료 인상과 자산가치 상방압력으로 재귀할 수 있다.
더 나아가 대한민국에서 가장 인구수가 많고 주력 소비계층인 60–70년대생 은퇴세대의 주된 노후자산이 도심 아파트라는 점에서, 과도한 보유세 인상은 소비 위축—내수 약화—안전자산 선호 심화라는 역효과를 낳아 다시 도심 아파트로의 자금 쏠림을 촉발하는 역설적 결과를 초래할 수 있다.
이와 관련된 자료조사는 이전글에 충분히 남겨놨다.
6. 인구·세대 구조: 수요의 질과 축적의 불균형
대한민국의 자산 축적은 1960~70년대 출생 코호트에 집중되어 온 반면, 1980년대생은 IMF 외환위기 전후의 취업 충격으로 사회 진입이 지연되고, 그로인해 내 집마련을 위한 종잣돈을 충분히 확보하지 못했었다. 이후 IMF 위기 극복 과정에서 확대된 유동성이 집값의 장기 상승으로 이어졌고 이들은 자산축적 기회를 박탈당했었다.
1980년 세대를 포함해 그 이후에 태어난 세대들 또한 가파르게 올라가는 도심 내 집값으로 인해 더욱 내 집 마련 기회를 박탈당했으며, 결과적으로 자산 축적이 더디고 소비력도 이전 세대에 미치지 못하는 세대들이다.
위 그래프는 소득 대비 주택가격 비율(PIR, Price-to-Income Ratio) 추이를 보여준다.
1960년대 중후반: PIR 약 3배 수준 → 중산층 가구가 3년 정도 소득을 모으면 주택 구입 가능.
1970~80년대: 급격히 상승하여 PIR 8배 이상 → 자산 형성의 첫 장벽 등장.
1990~2000년대: PIR 10~12배 → 4050세대가 사회 진입할 때 이미 주택 구입이 큰 부담.
2010년대 이후: PIR 15~20배 → 2030세대는 사실상 소득만으로 내 집 마련이 불가능한 구조.
즉,
6070세대는 PIR이 낮았던 시기에 상대적으로 쉽게 주택을 매입해 자산 축적 가능.
4050세대는 PIR이 두 자릿수로 올라간 시기에 진입 → 주택 구입 자체가 큰 부담.
2030세대는 PIR 20배 시기에 들어와 사실상 자산 형성 좌절 구조.
즉, 은퇴세대의 소비 둔화가 진행되는 반면, 1980년대생 이후 세대의 소비력은 이전 세대 수준에 미치지 못한다. 이러한 구조적 내수 하강 국면에서는 세대 간 자산 이전과 투자 선호에 의해 도심 핵심자산 선호가 지속적으로 강화될 개연성이 크다.
관련된 자료조사도 이전글에 충분히 남겨놨다.
7. 종합: 가격 경로에 대한 시나리오
앞서 정리한 바와 같이, M2의 재가속, 3년 공급 공백, 전세의 월세화, 선거 전 보유세 동결—선거 후 인상 가능성, 세대 구조와 안전자산 선호가 겹치면, 서울 도심 아파트의 기대수익(임대수익+자본이득) 경로는 상승 방향으로 기울어진다. 단기적으로 규제를 강화해도 유통가능 물량의 희소성과 임차시장 비용의 전가가 가격의 바닥을 높이는 방식으로 작동할 가능성이 높다.
이러한 전제하에 단순화된 모형(명목소득·M2·공급·임대·신용 변수)을 적용하면, 2026~2028년이 연간 상승률의 피크가 되고 이후 완만한 둔화가 나타나는 경로가 도출된다. 다만 둔화하더라도 지수 수준은 우상향을 유지한다.
Low 시나리오(유동성 전가 약함, θ=0.30): 연간 3.4~5.9% 범위, 2030년 지수 ≈ 133
Baseline(θ=0.50): 연간 4.6~7.2%, 2030년 지수 ≈ 143
High(θ=0.70): 연간 6.3~8.9%, 2030년 지수 ≈ 157
이를 현 수준 대비 누적 상승률로 보면, 향후 2030년까지 서울 도심 내 아파트 가격 상승률은 약 40~60% 정도가 합리적 범위로 추정된다. 보유세 인상이 현실화되면 일시적 속도 조절은 가능하나, 임대 전가·공급 희소성·유동성 경로가 유지되는 한 방향성 자체를 바꾸기 어렵다는 것이 결론이다.
8. 결론: 정책의 한계와 시장의 관성
정책 당국이 가격 억제를 목표로 한다면, 보유세 조정만으로는 한계가 분명하다. 핵심 수요가 몰리는 입지에서의 실질 공급 확대, 전세·월세 시장의 정상화(과도한 불확실성 제거), 유동성의 집적을 완화할 거시건전성 장치가 함께 작동하지 않으면, 유동성—임대수익—자본이득이 서로를 강화하는 상승 메커니즘은 계속 유지될 것이다.
그 사이 은퇴세대의 소비 축소와 내수 둔화는 안전자산 선호를 더 키우는 또 하나의 순환 고리가 되어 서울 도심 아파트로의 자금 집중을 더욱 심화시킬 가능성이 높다.
이전에도 언급했듯 민주당 정권하에선 도심 내 아파트 투자는 불패다.
현재의 추세가 이어진다면 무주택자의 부담은 완화되기 어렵다. 오히려 시간이 갈수록 주거 진입 장벽이 높아질 공산이 크다.
=끝
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