2025년 4월 28일 월요일

생각정리 21 (*서울 아파트가격, 형세 판단)

#요약(CHATGPT)


2025~2030 서울 도심 아파트 가격 전망 및 투자 전략 요약

1. 분석 배경


  • 2023년 여름, 트럼프의 재선 가능성을 염두에 두고 관련 자료들을 수집하기 시작. 이는 단순한 정치적 관심을 넘어 관세전쟁 → 글로벌 GDP 하향 → 인플레이션 부각 → 안전자산 회귀라는 흐름 속에서 자산시장에 어떤 영향이 있을지를 고려한 사전적 분석임. 

  • 2024년 겨울, 한국에서 계엄령이 선포되며 정치·경제 불확실성이 극대화되었고, 동시에 트럼프 당선 가능성도 더욱 높아짐.  이에 따라 서울 도심 아파트 매입 시점을 심각하게 고민한 끝에  실제 계약을 체결

  • 2025년 6월 3일, 차기 정부가 공식 출범하며 내수 부양을 위한 돈풀기 정책이 다시금 예고. 하지만 공약 내용을 구체적으로 검토해본 결과, 과장되거나 실현 가능성이 낮은 항목들이 다수 포함돼 있어 정책 실효성에 의문이 들었음. 즉, 이 같은 재정 확대가 GDP 실질 성장으로는 이어지지 않을 것이라는 판단. 

  • 결과적으로, 정부 지출로 인해 시중에 풀린 유동성은 실물 경제가 아닌 자산시장으로 흘러들 가능성이 크며, 이는 과거 사례처럼 다시 서울 도심 아파트 가격 상승으로 귀결될 것이라는 시나리오가 유력해 보임. 


2. 차기정부 추가경정예산(추경)

  • 2025년 초 이재명 민주당 대표가 최대 35조 원 규모의 추경을 제안.

  • 삼성전자를 필두로 AI 산업에 5년간 약 100조 원 규모의 국내 투자에 세제혜택 제공 예정.

  • 충청권 AI 클러스터 건설을 위한 발전소 및 전력망 등 인프라 지출 예정.

3. 인플레이션 및 국채 이자 비용

  • 추가 추경으로 인한 적자재정은 국채발행을 증가시키며, 이는 이자 비용 상승으로 연결됨.

  • 보호무역·관세전쟁 등 글로벌 환경 변화로 국내 물가상승률 역시 상승세 예상.

  • 주요 가정:

    • 인플레이션율: 연평균 2.5%

    • 국채 이자 상승분: 연평균 1%

    • 삼성 AI 관련 인프라 지출 연 20조 원과 2025년 35조 원 추경 반영.

4. 명목 GDP 성장률 반영

  • 정부가 프로젝트 중심으로 내수경제 활성화를 성공한 사례가 거의 없음.

  • 다만 자연적 GDP 증가율(연평균 3%, 실질 성장 1% + 물가 상승 2%)을 가정하여 명목 GDP 성장률을 예산 증가율에 반영.

  • 추경은 2025년 35조 원, 이후 매년 20조 원으로 유지.

5. M2 통화량 증가율과 서울 아파트 가격 관계

5.1. 과거 분석 (2000~2024)

  • 통화량(M2) 증가율과 서울 아파트 가격 상승률은 밀접한 상관관계 존재.

  • M2 증가율 1% 변화 시 서울 아파트 가격은 약 3% 정도 상승.

  • 대표적 사례:

    • 2002년 M2 증가율 급증 → 서울 아파트 가격 29% 상승

    • 2020~2021년 초저금리·유동성 증가로 아파트 가격 12.5% 및 25.4% 상승

    • 2022~2023년 긴축정책으로 가격 각각 4.7%, 8.0% 하락

5.2. 향후 전망 (2025~2030)

  • 가정: 정부의 대규모 재정지출 및 삼성전자의 AI 투자 세제혜택에도 실질 GDP 성장 기여는 제한적이고, 통화 증가분은 물가와 자산가격 상승으로 나타날 전망.

지표          예상 연평균 증가율
총지출+추경 예산                  1~2%
광의통화(M2)                  5~6%
서울 아파트 가격                  6~7%
명목 GDP 성장률                  약 3%

  • 2030년 주요 전망치

    • 총지출+추경 예산 규모 약 800조 원 이상

    • M2 증가율 약 5%

    • 서울 아파트 가격 상승률 약 6%

6. 서울 아파트 가격의 양극화 현상

  • 서울 도심 내 아파트 지역을 1~5급지로 나눌 경우 양극화가 지속될 것으로 전망.

  • 4-5급지는 물가상승률(연 2.5%)만큼만 상승하고, 중상급지(1-3급)는 상승률이 상대적으로 더 높을 것으로 예측됨.

  • 예상 1~3급지 상승률(2025~2030년):

    • 2025년 5.0%

    • 2026년 8.3%

    • 2027년 10.0%

    • 2028~2029년 11.7%

    • 2030년 8.3%

  • 이 기간 전체 아파트 상승률에서 1-3급지 기여도 약 88%, 4-5급지는 12% 수준으로 추정.

7. 결론 및 투자 전략 시사점

  • 정부의 재정지출 확대 및 M2 증가가 GDP 성장률에 미치는 효과는 미미할 것으로 전망.

  • 대신 장기적으로 인플레이션과 자산가격 상승(특히 부동산 가격 상승)을 유발할 가능성이 큼.

  • 주식 등 자산투자 변동성과 불확실성이 부담스러울 경우, 서울 도심 내 1~3급지 상급 아파트에 저금리 대출을 활용한 투자가 더 현명할 수 있음.

  • 다만, 가장 큰 전제는 정부의 내수부양 정책과 삼성전자의 기술경쟁력에 대한 실효성 및 신뢰성 부족임. 정부의 경제정책 및 삼성전자의 실패 가능성을 투자 의사결정의 주요 판단 기준으로 고려할 필요가 있음.


#원문


2023년 여름 무렵부터 트럼프의 재선 가능성에 주목하며 개인적으로 관련 자료를 수집해왔다.

그 배경에는 관세전쟁 심화 → 글로벌 GDP 하향 → 인플레이션 부각 → 자금의 안전자산 회귀라는 구조적 흐름이 있었다.

(개인적으로 트럼프 당선 가능성을 점쳤던 주된 이유는 이전 좌파 정부가 너무 무능하고 무책임했기 때문이다.)


이후 2024년 겨울, 국내에서는 계엄 선포라는 이례적 사건이 발생했고, 동시에 미국 대선에서 트럼프의 당선 가능성이 더욱 뚜렷해지면서, 서울 도심 아파트 매입 타이밍을 고민하게 되었다. 결국 2024년 겨울, 서울 도심 아파트 계약을 체결했다.

2025년 6월 3일, 새로운 정부가 출범하며 다시 한 번 내수 부양을 위한 대규모 재정정책과 돈풀기가 예상되고 있다.

하지만 공약 세부 내용을 살펴보면, 과장되었거나 실현 가능성이 낮은 항목들이 많아 실효성에 대한 의문이 들었고, 이는 곧 GDP 성장으로 이어지기 어렵다고 판단했다.

결국 이처럼 실물 경제에 효과적으로 작용하지 못한 유동성은 과거와 마찬가지로 다시 부동산, 특히 서울 도심 아파트로 회귀할 가능성이 높다고 판단된다.

이에 본 글에서는 2025년부터 2030년까지, 차기 정부 집권기 동안 서울 도심 내 아파트 가격이 얼마나 오를지를 구체적으로 추정해보고자 한다.


1. 추경

​이재명 더불어민주당 대표가 제안한 주요 추가경정예산(추경) 규모는 다음과 같다. 

25년 최대 추경 제안 규모는 35조 원으로 볼 수 있다.

이와 별도로 삼성전자를 포함한 AI 산업에 5년간 약 100조 원 규모의 국내 투자 및 세제혜택을 검토 중이라고 한다. 삼성전자를 필두로 AI 국내투자를 통해 내수 일자리 창출을 목표로 하고, 동시에 AI 클러스터 조성을 위해 충청권 지역의 인프라(발전소, 전력망 등) 투자도 병행될 예정이라고 한다.

(돈만 퍼부은다고 없던 기술경쟁력이 생기진 않을것이다.)


2. 인플레이션, 이자비용

추경 예산을 잡는다는 것은 예산의 적자를 전제하는 것이다. 이 적자는 국채 발행으로 충당될 것이며, 그에 따른 이자 비용 상승도 필연적이다.

동시에 향후 보호무역주의와 관세전쟁 등 글로벌 환경 변화로 인해 국내 물가상승률 역시 지속적으로 상승할 것으로 예상된다.

이러한 상황을 고려하여, 국채 발행에 따른 이자 비용과 자연적인 물가 상승률을 정부의 자연 지출 상승분에 다시 반영하여 계산한다.


반영한 주요 가정:

  • 인플레이션율: 연 평균 **2.5%**로 가정.

  • 국채 이자 상승분: 연 평균 **1%**씩 추가 부담으로 설정.

  • 삼성 AI 클러스터 관련 지출(연 20조 원)과 **2025년 추경 예산(35조 원)**도 그대로 유지하여 반영


3. 명목 GDP 성장

투자 및 재정 확대 정책이 시행되면 이후 명목 GDP 역시 상승하기 마련이다. 그러나 대한민국 정부가 프로젝트 주도의 예산 집행을 통해 내수 경제를 성공적으로 활성화했던 사례는 거의 없다고 봐도 무방하다.

그럼에도 불구하고 자연적인 명목 GDP 증가율은 고려할 필요가 있다.


주요 변경사항 및 가정:

  • 명목 GDP 성장률을 연도별 예산 증가율 산정에 반영

  • 기존 반영된 인플레이션 및 국채 이자 부담 증가 요소를 유지하고, 여기에 명목 GDP 성장률을 추가하여 재산정

  • 추경 예산은 2025년에 35조 원, 이후 연간 20조 원을 지속 유지




4. M2증가율과 서울 도심아파트의 상관관계


결국 정부의 확대된 예산과 함께 국내 시중에는 M2 자금이 추가로 풀릴 가능성이 높고, 그로 인한 유동성 증가는 (언제나 그래왔듯이) 부동산 가격 상승으로 귀결될 가능성이 매우 높다.

4.1. 주요 과거 분석 결과 (2000~2024년)


M2 증가율과 서울 아파트 가격 관계

  • 2000년 이후 한국의 통화량(M2) 증가율과 서울 아파트 가격 상승률은 뚜렷한 상관관계가 있었음.

  • M2가 증가할 때 서울 아파트 가격은 민감하게 상승(탄력성 약 3배).

  • 예시:

    • 2002년 M2 증가 시 서울 아파트 가격 29% 상승.

    • 2020~2021년 초저금리와 높은 M2 증가율로 서울 아파트 가격이 급등(각각 12.5%, 25.4%).

    • 2022~2023년 통화 긴축 시 아파트 가격 하락(-4.7%, -8.0%).




M2 증가율과 GDP 성장률 관계

  • 이명박(2008~2012), 박근혜(2013~2016), 문재인(2017~2021) 정부 기간을 분석한 결과:

    • M2 증가율이 GDP 성장률을 유의미하게 끌어올린 증거는 거의 없었음.

    • 통화량과 재정확장 정책은 경제성장보다는 인플레이션과 자산가격 상승에 더 크게 반영되었음.

    • 각 정부 시기 연평균 GDP 성장률은 M2 증가율과 무관하게 2~3% 수준에서 정체.

  • 이명박 정부(’08~’12): 글로벌 금융위기 대응으로 2009년 M2를 크게 확대하였지만 이듬해 GDP 성장률은 기저효과로 일시 급등하는 등 두 지표 간 일관된 동행은 관찰되지 않음. 실제로 이 기간 연평균 GDP 성장률은 3.34%에 그쳤음

  • 박근혜 정부(’13~’16): 경기부양을 위해 저금리 기조를 유지하며 M2를 완만히 증가시켰으나, GDP 성장률(평균 3.02%)은 큰 변동 없이 정체하였음. 통화량 변동과 성장률 간 상관계수는 음의 값으로 추정될 정도로 직접적 연관성이 낮았음.

  • 문재인 정부(’17~’21): 통화량이 가장 크게 증가한 시기로, 집권 기간 중 M2가 약 1,229조 원 증가하여 이전 정부 대비 2배에 달했으나 연평균 GDP 성장률은 **2.34%**에 머물렀음.​ 특히 코로나 위기 대응을 위한 전례없는 유동성 공급에도 불구하고 2020년 GDP는 마이너스 성장했고, 2021년 기저효과를 제외하면 추세적인 성장 제고로 이어지지는 못했음. 


4.2. 향후 전망 (2025~2030년)

가정

  • 정부가 삼성전자의 100조 원 규모 국내 AI 투자에 세제혜택을 제공하고 추가적 재정지출을 늘리지만, 실질적인 GDP 성장 기여는 매우 미미함.

  • 통화량 증가는 주로 물가 및 자산가격 상승(인플레이션 압력)으로 나타남.

예상 지표 (연평균)

지표 예상 증가율
정부 총지출+추경 예산 증가율        연 1~2%
광의통화(M2) 증가율        연 5~6%
서울 아파트 가격 상승률        연 6~7%
명목 GDP 성장률        연 3% 내외 (실질성장 1% + 물가상승 2%)

2030년 주요 전망치

  • 총지출+추경 예산: 약 800조 원 이상

  • M2 증가율: 약 5%

  • 서울 아파트 가격 상승률: 약 6%




4.3. 결론 및 시사점

  • 한국 경제의 구조적 저성장 국면에서는 정부의 재정지출 확대와 통화량 증가가 경제성장(GDP)에 미치는 기여는 제한적임.

  • 오히려 장기적으로 인플레이션과 자산가격 상승을 가속화시킬 가능성이 큼.


5. 양극화


서울 도심 내 아파트를 1~5급지로 나눌 때, 향후 5년간 부의 양극화가 해소되지 않고 지속될 것으로 예상된다. 이에 따라 4~5급지 아파트는 물가상승률 수준(2.5%)에서만 오르고, 중상급지(1~3급지)는 훨씬 높은 상승률을 보일 것으로 추정된다.





앞으로 자산투자를 결정할 때 연평균 기대수익률이 서울 도심 내 아파트(10% 내외) 보다 낮다면, 차라리 주택담보대출를 받아 서울 도심내 아파트를 매수하는것이 현명할 수 있다.

또한 주식투자 변동성에 민감하고 불확실성에서 오는 스트레스가 커도 마찬가지이다.

물론 이러한 모든 판단과 전략의 가장 근본적인 전제는 정부의 국가 산업 정책과 삼성전자의 기술경쟁력에 대한 '불신'이다.


#글을 마치며


바둑을 두다 보면, 초급자에서 중상급자 이상으로 올라갈 수 있느냐 없느냐의 갈림길은 결국 형세 판단을 할 수 있느냐 없느냐의 실력 유무에 따라 갈린다고 한다.

주식 투자도 바둑과 비슷하게, 결국 지금의 경기 사이클이 어디를 향해 가고 있는지, 글로벌 무역의 흐름이 어떤 방향으로 가고 있는지 — 자유무역인지 VS 보호무역인지, 친환경 발전인지 VS 화석연료 발전인지 — 그에 따라 어떤 자산군이 주목을 받게 될지 형세를 판단할 수 있어야 하지 않을까 한다.

무조건 기업 말만 듣고 1~2개 분기 실적을 추정해서 투자 판단을 내리는 건 옳지 않다.

새삼 느끼는 거지만, 역설적으로 바텀업 가치투자자의 대가들은 그 누구보다 형세 판단에 능했던 사람들로 보이며, 이들은 그저 숨 쉬듯 자연스럽게 형세 판단이 가능했기에, 오히려 형세 판단에 서투른 초심 개인투자자들에게는 그 중요성을 설파하는 데 서투를 수밖에 없었던 것이 아닐까 하는 생각이 든다.


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